قیمت مسکن مانند هر کالای دیگری از تلاقی عرضه و تقاضا در بازار حاصل می‌شود؛ به‌بیان‌دیگر، قیمت نتیجه مبادله و ایجاد تعادل نیرو‌های بازار است. تعادل در بازار مسکن حاصل تعادل عرضه و تقاضا در این بازار است. الگوی تعادل به معنای والراسی آن مجموعه معادلاتی است که رفتار نظام بازار ازسوی آن‌ها توصیف می‌شود و وضعیت تعادلی را در اقتصاد و چگونگی حرکت به‌سمت آن را نشان می‌دهد. بر این اساس هر عاملی که باعث تغییر عرضه و تقاضا شود، می‌تواند قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. دراین‌ارتباط محرک‌های زیادی وجود دارد که یکی از آن‌ها تورم است. تورم به معنای افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در اقتصاد است؛ بنابراین می‌تواند عامل محرکی هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه باشد. «محمد عدالت‌خواه»، کارشناس مسکن اظهار کرد: درباره بازار مسکن در سال جاری گفت: افزایش ۱۶درصدی قیمت مسکن که بانک مرکزی اعلام کرده، مبنای واقعی ندارد و براساس سامانه معاملات مشاوران املاک، می‌توان رشد مسکن در سال گذشته را ۴۰درصد برآورد کرد.
وی با اشاره به افزایش جهانی دلار، طلا، کالاهای جهانی و نیز رشد تورم در برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی گفت: پیش‌بینی من این است که امسال هم افزایش قیمت مسکن در پیش خواهیم داشت.
عدالت‌خواه یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در اواخر سال گذشته را کاهش ارزش پول ملی دانست. واقعیت این است که با توجه به تورم موجود جامعه نمی‌توان انتظار داشت همه‌چیز گران شود اما قیمت مسکن افزایش پیدا نکند. علت رکود بخش مسکن در سال گذشته این بود که سال‌های قبل از آن بیش از حد گران شده بود و برای مدتی این روند متوقف شد.
وی افزود: تفاوت این دوره بازار مسکن با دوره‌های قبلی این است که در زمان رکودهای قبلی، ارزش پول ملی تا این حد افت نمی‌کرد و قیمت کالاها تا این مقدار افزایش نداشت اما زمانی که همه اجناس گران می‌شود بازار مسکن هم با مقداری تاخیر شروع به حرکت می‌کند.
این کارشناس مسکن، طولانی شدن روند مذاکرات وین را در بلاتکلیفی یک سال اخیر بازار مسکن موثر دانست و گفت: مردم فکر می‌کردند برجام به‌زودی امضا خواهد شد و گشایش مالی ایجاد می‌شود ولی مذاکرات به‌کندی پیش می‌رود. از طرفی با تورم بالا مواجهیم؛ بنابراین مردم به سمت دارایی‌هایی می‌روند که ارزش پول آن‌ها را حفظ کند.
 
کنترل قیمت زمین، راهکار مهار تورم
 عدالت‌خواه با اشاره به عبور نقدینگی از ۴۵۰۰هزار میلیارد تومان گفت: این حجم از ورود پول به بازار دائما ایجاد تورم می‌کند و به بی‌ارزش شدن پول ملی می‌انجامد. درآمد دولت از فروش نفت مقداری افزایش یافته اما با توجه به تورم و رشد دستمزدها هزینه‌ها بالا رفته است. این مسائل خواه‌ناخواه بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.
وی درباره شعار دولت سیزدهم مبنی بر ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی خاطرنشان کرد: حدود ۹ماه از آغاز‌به‌کار دولت می‌گذرد و نتیجه خاصی درخصوص احداث یک‌میلیون واحد به دست نیامده است. مسوولان بعد از مدتی اعلام کردند قرار نیست سالانه یک‌میلیون واحد بسازیم، بلکه در چهار سال چهارمیلیون واحد احداث خواهیم کرد. این نشان می‌دهد چندان روی موضوعات، کارشناسی صورت نگرفته است.
عدالت‌خواه مهم‌ترین راهکار برای کاهش قیمت مسکن را کنترل قیمت زمین دانست و افزود: آنچه به ساختمان و ملک ارزش داده، اجرای زیرساخت‌ها و طرح‌های عمرانی دولت بوده است. درواقع دولت هزینه کرده و ارزش افزوده‌ آن به مالکان و فئودال‌ها رسیده است. کویر لوت که گران نشده، بلکه زمین‌های داخل شهرها و اطراف شهرها ارزش پیدا کرده است.
این کارشناس مسکن یادآور شد: هزینه‌هایی که برای زیرساخت‌های شهری می‌شود از بیت‌المال است. دولت باید بخشی از بیت‌المال را از طریق مالیات ارزش افزوده زمین‌ها از مالکان دریافت کند و آن را به ساخت مسکن برای اقشار پایین و زوج‌های جوان اختصاص دهد. در آن صورت هم قیمت خانه کنترل می‌شود و هم کسری مسکن جبران خواهد شد. در تمام دنیا مالیات ارزش افزوده بر زمین‌ها را دریافت می‌کنند ولی ما طی چهار دهه گذشته این مساله را جدی نگرفتیم.
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری گفت: در صورتی می‌توانیم انتظار ثبات یا کاهش قیمت مسکن را داشته باشیم که عوامل موثر بر این بازار مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی کنترل شود و ساخت‌وساز افزایش پیدا کند اما هیچ‌یک از موارد مذکور محقق نشده است؛ بنابراین احتمال رشد بازار مسکن در سال جاری وجود دارد.
 
رکود و بازار بی‌تقاضای مسکن
 وی مشکل دیگر بازار مسکن را رکود تورمی دانست و افزود: وقتی قیمت‌ها افزایش یابد، سبب کاهش معاملات و رکود می‌شود و وقتی معاملات کم شد، ساخت‌وساز نیز کاهش می‌یابد چون تقاضا نیست. وقتی ساخت‌وساز کم شد، عرضه هم در سال‌های پس از آن کم می‌شود و زمانی که عرضه مسکن کم باشد، باز هم قیمت بالا می‌رود و این چرخه رکود تورمی ادامه خواهد داشت.
این کارشناس به وضعیت جاری بازار مسکن اشاره کرد و ادامه داد: متوسط قیمت مسکن مصرفی در نقاط متوسط تهران متری ۳۰میلیون تومان است که هیچ خانه‌اولی نمی‌تواند با این قیمت‌ها مسکن تهیه کند و در‌حال‌حاضر عمده فعالان این بازار کسانی هستند که خواهان تبدیل به احسن کردن ملک هستند. تا زمانی که اقتصاد شکوفا نشود، تورم مسکن رشد صعودی خواهد داشت.
وی درباره اینکه آیا اجرای طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند به این وضعیت کمک کند؟ گفت: مشخص نیست دولت بتواند سالانه یک‌میلیون مسکن بسازد بخصوص که قیمت فعلی مصالح رشد داشته و مرتبا پیمانکاران خواهان افزایش آورده اولیه متقاضیان هستند؛ حال آنکه بسیاری از متقاضیان با امید به کم بودن مبلغ آورده اولیه در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند. همچنین ممکن است این طرح به‌دلیل گرانی ساخت‌وساز، فرسایشی شود که سرنوشتی مشابه مسکن مهر پیدا کند. این در حالی است که زمان آغازبه‌کار پروژه مسکن مهر، دولت نفت را با قیمت بالا می‌فروخت و به پروژه‌ها تزریق می‌کرد.

مردم فکر می‌کردند برجام به‌زودی امضا خواهد شد و گشایش مالی ایجاد می‌شود ولی مذاکرات به‌کندی پیش می‌رود. از طرفی با تورم بالا مواجهیم؛ بنابراین مردم به سمت دارایی‌هایی می‌روند که ارزش پول آن‌ها را حفظ کند