sobhe-no.ir
1400
شنبه، ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۱
9
گزارش «صبح نو» از وضعیت بازار مسکن

بازار راکد و قیمتی که مدام بالا می‌رود!

بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۱۴۰۱ از یک طرف با ادامه روند تخلیه حباب قیمتی و در سوی مقابل رشد نسبی قیمت در معاملات قطعی مواجه بود. بررسی‌های غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی کانال ۵۰میلیون تومان را از دست داده و از ۵۰میلیون و ۷۷۶هزار تومان در هر مترمر بع به ۴۹میلیون و ۹۶۵هزار تومان رسیده که افت ۱.۶درصد را نشان می‌دهد. در سوی مقابل اما نرخ‌های قطعی براساس وزن‌دهی به مناطق با توجه به تعداد معاملات صورت‌گرفته از افزایش ۳.۷درصد حکایت دارد؛ به‌طوری‌که بررسی غیررسمی معاملات صورت‌گرفته گویای آن است که میانگین قیمت‌های قطعی از متری ۳۳.۷میلیون تومان در اسفندماه ۱۴۰۰ به متوسط ۳۴.۱میلیون تومان در فروردین‌ماه ۱۴۰۱ رسیده است. این در حالی است که بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در اسفندماه سال گذشته را ۳۵.۱میلیون تومان در هر مترمربع اعلام کرد.

قطعات، 10 درصد گران تر از سال گذشته

صعود قیمت لوازم یدکی خودرو

صبح نو

گزارش «صبح نو» از وضعیت بازار مسکن

بازار راکد و قیمتی که مدام بالا می‌رود!

بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۱۴۰۱ از یک طرف با ادامه روند تخلیه حباب قیمتی و در سوی مقابل رشد نسبی قیمت در معاملات قطعی مواجه بود. بررسی‌های غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی کانال ۵۰میلیون تومان را از دست داده و از ۵۰میلیون و ۷۷۶هزار تومان در هر مترمر بع به ۴۹میلیون و ۹۶۵هزار تومان رسیده که افت ۱.۶درصد را نشان می‌دهد. در سوی مقابل اما نرخ‌های قطعی براساس وزن‌دهی به مناطق با توجه به تعداد معاملات صورت‌گرفته از افزایش ۳.۷درصد حکایت دارد؛ به‌طوری‌که بررسی غیررسمی معاملات صورت‌گرفته گویای آن است که میانگین قیمت‌های قطعی از متری ۳۳.۷میلیون تومان در اسفندماه ۱۴۰۰ به متوسط ۳۴.۱میلیون تومان در فروردین‌ماه ۱۴۰۱ رسیده است. این در حالی است که بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در اسفندماه سال گذشته را ۳۵.۱میلیون تومان در هر مترمربع اعلام کرد.

مطابق اطلاعات به‌دست‌آمده از سامانه کیلید، عرضه مسکن در فروردین امسال ۳۱درصد نسبت‌به اسفند پارسال کاهش یافته است. این شاخص از تغییرات تعداد آگهی‌های فروردین نسبت‌به اسفند به دست آمده است؛ البته با توجه به نیمه‌تعطیل بودن فروردین و همزمانی آن با ماه مبارک رمضان، افت تعداد آگهی‌ها نمی‌تواند ملاک کاهش تمایل برای فروش باشد. از طرف دیگر، تقاضای خرید ملک با رشد مواجه شده است. تغییرات میزان بازدید آگهی‌ها که شاخصی برای تمایل به خرید مسکن محسوب می‌شود از افزایش ۹.۸درصد نسبت‌به اسفندماه حکایت دارد. همچنین میزان بازدید از آگهی‌های رهن و اجاره با رشد قابل‌توجهی نسبت‌به اسفند مواجه شده و رشد ۱۲۲درصدی را به ثبت رسانده است. اگر بخواهیم تحلیلی بر داده‌های مذکور داشته باشیم طرف تقاضا در بخش خرید و فروش، انتظارات تورمی را در ذهن دارد. بررسی‌های میدانی از مشاوران املاک نیز نشان می‌دهد با توجه به تجربه سال‌های گذشته مبنی بر رونق نسبی بازار مسکن در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، معمولا انتظارات تورمی در سه‌ماهه نخست سال بر این بازار سایه می‌اندازد. از طرف دیگر، نزدیک شدن نرخ‌های پیشنهادی به قیمت‌های قطعی به رونق این بازار کمک می‌کند. طی حدود ۱.۵سال گذشته قیمت‌های پیشنهادی از حدود ۵۷میلیون تومان در هر مترمربع به ۴۹میلیون تومان رسیده است.
در بخش اجاره نیز جهش قابل‌ملاحظه ۱۲۲درصدی بازدید از آگهی‌ها به نوعی نمایانگر نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی است. آمارهای رسمی از افزایش ۴۶درصدی سالانه اجاره‌بها در اسفند سال گذشته نسبت‌‌به اسفند ۱۳۹۹ حکایت دارد. برای سال جاری هنوز نرخ رشد اجاره کشف نشده اما فعالان بازار  انتظار دارند بخش اجاره به‌تدریج میزان عقب‌ماندگی خود را با نرخ رشد قیمت مسکن جبران کند.
عوامل متعددی بر نوسانات قیمت خانه تاثیرگذار است که از آن جمله می‌توان به تورم عمومی ۳۹درصد، رشد نقدینگی، رشد حدود ۵۰درصدی نهاده‌های ساختمانی، پایین بودن سرعت اجرای طرح نهضت ملی مسکن، رکود ساخت‌وساز در بخش خصوصی، افزایش نرخ دلار از کانال ۲۵هزار تومان به کانال ۲۸هزار تومان، خواب یک‌ساله بازار مسکن ناشی از مذاکرات وین و انتظار جبران بخشی از عقب‌ماندگی این بازار اشاره کرد. اسفندماه سال گذشته قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران تنها طی یک‌ماه ۶.۲درصد رشد کرد. آن هم در شرایطی که بازار یک سال در ثبات نسبی به سر برده بود و رشد سالانه آن ۱۶درصد اعلام شد. درحال‌حاضر اما با وجود رکود بازار مسکن نمی‌شود توقع کاهش قیمت را داشت. به گفته کارشناسان، درصورتی می‌توانیم انتظار ثبات یا کاهش قیمت خانه را داشته باشیم که عوامل موثر بر این بازار مثل تورم عمومی، رشد نقدینگی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی کنترل شود و ساخت‌وساز افزایش پیدا کند اما هیچ‌یک از موارد مذکور محقق نشده، بنابراین احتمال رشد بازار مسکن در سال جاری وجود دارد.
 
سوادگری بنگاه‌های املاک در افزایش قیمت مسکن!
سوداگری بنگاه‌های املاک اما به این حباب و رشد نیز به گفته کارشناسان دامن زده است. به گفته محمد حمیدی، در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آن‌ها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
او در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک، ممکن است 20 یا 30نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به‌صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به‌عنوان قیمت موردتوافق به بقیه مشاوران اعلام کنید.
حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیرمنطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی است و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد.
با این شگرد قیمت غیرواقعی تثبیت می‌شود چون در فضای معاملات املاک گفته می‌شود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
همچنین به گفته محمد حمیدزاده، دیگر کارشناس حوزه عمران و مسکن، در رابطه با وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، «حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال ازسوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌‌شود، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به‌سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.» این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون می‌گوید: «با توجه به اینکه فرایند خرید، فروش و اجاره‌ واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.» با توجه به نکات بیان‌شده به نظر می‌رسد، مشاوران املاک نیز در کنار خلأ سیاست‌گذاری دولت بر افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها نقش دارند و دولت باید به طور دقیق‌ به مساله بازار اجاره‌بها ورود کند.

captcha
شماره‌های پیشین