sobhe-no.ir
1202
سه شنبه، ۰۸ تیر ۱۴۰۰
7
گزارش «صبح‌نو» درباره افزایش هزینه سرپناه در تهران و نابسامانی‌ها در ایران بازار را بخوانید

تاخت‌وتاز مسکن

علی جواهری / قیمت مسکن افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند و تنها حسرت داشتن یک آشیانه را به دل مستاجران می‌گذارد. به گزارش بانک مرکزی، روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در ماه گذشته تداوم یافت؛ براین‌اساس متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در خردادماه سال جاری نسبت‌به ماه مشابه سال قبل 56.6درصد افزایش یافته است. گزارش‌ها نشان می‌دهد که در دو ماهه اول سال و در اکثر ماه‌های سال گذشته حجم معاملات مسکن زیر پنج‌هزار واحد در ماه بود. به این ترتیب، با افزایش‌30درصدی حجم معاملات مسکن در خردادماه، تعداد معاملات ثبت‌شده در این ماه به پنج‌هزار و 100فقره رسیده که این تعداد، معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است و تحلیل‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن از وضعیت زیر صفر خارج شده و به نزدیکی وضعیت صفر رسیده است. وضعیت مسکن آنقدر آشفته است که کارشناسان معتقدند بهبود شرایط کنونی 20سال زمان می‌برد و نمی‌توان به آمارهای ماهانه اعلام‌شده اتکا کرد چون آمارها با واقعیت بازار بسیار تفاوت دارد. بر همین اساس، این سوال مطرح است که آیا افزایش معاملات مسکن، می‌تواند نشان‌دهنده احیای بازار مسکن و خروج از رکود باشد؟ این افزایش قیمت ادامه خواهد داشت یا مقطعی و گذرا است؟ «صبح‌نو» برای پاسخ درست به این سوالات نظر کارشناسان حوزه مسکن را جویا شده است.

صبح نو

گزارش «صبح‌نو» درباره افزایش هزینه سرپناه در تهران و نابسامانی‌ها در ایران بازار را بخوانید

تاخت‌وتاز مسکن

علی جواهری / قیمت مسکن افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند و تنها حسرت داشتن یک آشیانه را به دل مستاجران می‌گذارد. به گزارش بانک مرکزی، روند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در ماه گذشته تداوم یافت؛ براین‌اساس متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در خردادماه سال جاری نسبت‌به ماه مشابه سال قبل 56.6درصد افزایش یافته است. گزارش‌ها نشان می‌دهد که در دو ماهه اول سال و در اکثر ماه‌های سال گذشته حجم معاملات مسکن زیر پنج‌هزار واحد در ماه بود. به این ترتیب، با افزایش‌30درصدی حجم معاملات مسکن در خردادماه، تعداد معاملات ثبت‌شده در این ماه به پنج‌هزار و 100فقره رسیده که این تعداد، معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است و تحلیل‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن از وضعیت زیر صفر خارج شده و به نزدیکی وضعیت صفر رسیده است. وضعیت مسکن آنقدر آشفته است که کارشناسان معتقدند بهبود شرایط کنونی 20سال زمان می‌برد و نمی‌توان به آمارهای ماهانه اعلام‌شده اتکا کرد چون آمارها با واقعیت بازار بسیار تفاوت دارد. بر همین اساس، این سوال مطرح است که آیا افزایش معاملات مسکن، می‌تواند نشان‌دهنده احیای بازار مسکن و خروج از رکود باشد؟ این افزایش قیمت ادامه خواهد داشت یا مقطعی و گذرا است؟ «صبح‌نو» برای پاسخ درست به این سوالات نظر کارشناسان حوزه مسکن را جویا شده است.

برخی فعالان اقتصادی و مشاوران املاک، دلایل مختلفی برای گرانی بازار مسکن عنوان می‌کنند؛ افزایش قیمت مصالح، نبود نظارت جدی مسوولان، اختلاف منطقه جغرافیایی در سطح شهر همه و همه ازجمله دلایل یادشده است. هرچند در نگاه نخست افزایش قیمت مسکن به‌نوعی می‌تواند برای صاحبخانه مقرون‌به‌صرفه باشد اما ناگفته نماند در جامعه‌ای که فاصله طبقاتی در آن وجود دارد، مسلما دود این گرانی به چشم مستاجرانی می‌رود که علاوه‌بر غم تامین نان سر سفره، باید در اضطراب اجاره‌بهایی باشند که طاقت‌شان را طاق می‌کند. «محمد منصوری»، کارشناس اقتصاد مسکن درباره گزارش ماهانه بخش مسکن به خبرنگار «صبح‌نو» گفت: واقعیت بازار با آنچه در آمارها مشاهده می‌شود تفاوت بسیاری دارد. عمده مسائل بازار مسکن حاصل سیاست‌گذاری غلط دولت است. البته گزارش‌های ماهانه بخش مسکن چندان قابل‌اتکا نیستند. به‌طورمعمول برای اینکه تصویر بهتری از بازار مسکن داشته باشیم، باید بازار را در بازه سه‌ماهه بررسی کنیم؛ زیرا در مقاطع ماهانه بنا به دلایلی ممکن است نوسان‌هایی در قیمت‌ها ظاهر شود؛ به‌ویژه وقتی درباره ماه‌های اول سال صحبت می‌کنیم. ماه‌های فروردین و اردیبهشت امسال تقریبا بازار در حالت نیمه‌تعطیل قرار داشت؛ چه ازلحاظ فصلی و بهار حجم معاملات پایین بود و چه ازلحاظ ابهام سیاسی و اقتصادی که به‌دلیل برجام و انتخابات ریاست‌جمهوری وجود داشت و چه به‌دلیل کرونا که تعاملات بازار مسکن کاهش یافت؛ چراکه بسیاری از بنگاه‌ها تعطیل بودند. بر این اساس، نه آمار فروردین و اردیبهشت که حکایت از کاهش قیمت مسکن می‌کرد، قابل‌اتکا بودند و نه آمار خرداد که حکایت از افزایش معاملات و قیمت‌ها دارد؛ بنابراین آنچه ما در آمارهای خردادماه شاهد هستیم، شاید جبران خطاهای آمارهای فروردین و اردیبهشت باشد. اگر بخواهیم مجموع سه‌ماه گذشته بازار مسکن را بررسی کنیم، بازار فعلا در یک ثبات نسبی به‌سر می‌برد و حجم معاملات نیز در مقایسه با سال‌های قبل بسیار پایین است.
وی درباره رکود بازار مسکن توضیح داد: «فعلا ما هیچ قضاوتی در این‌باره براساس داده‌های بانک مرکزی نمی‌توانیم کنیم؛ مگر حدس‌های دیگری بزنیم ولی نه حجم معاملات و قیمت‌ها و نه حجم ساخت‌وساز تغییر قابل‌ملاحظه‌ای داشته است؛ بنابراین از هر منظری بخواهیم نگاه کنیم، فعلا قضاوتی درباره رکود یا رونق براساس این داده‌ها نمی‌توانیم داشته باشیم.»
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره فضای بازار مسکن در ماه‌های آینده تصریح کرد: «پیش‌بینی در مسائل اجتماعی و انسانی با پیش‌بینی در مسائل طبیعی تقریبا متفاوت است؛ زیرا متغیری تحت عنوان انسان و سیاست‌گذاری‌های آن وارد داستان می‌شود. اینکه چه اتفاقی می‌افتد، به این بستگی دارد که چه تصمیماتی درمورد اقتصاد در ماه‌های آتی خواهیم گرفت. متاسفانه سیاست‌های اقتصادی کاملا مبهم هستند، یعنی هنوز نمی‌دانیم دولت جدید چه سیاست‌هایی را به‌طور مشخص اتخاذ خواهد کرد؛ البته اهدافی اعلام شده ولی برنامه‌ها و سیاست‌هایی که اقتصاد را به‌سمت رونق ببرد، به‌طور روشن اعلام نشده است.


 اگر تصمیم بگیریم با یک سیاست‌گذاری جدیدی وارد شویم و کسری بودجه را کاهش دهیم و سیاست انقباضی در مصارف در پیش بگیریم و منابع درآمدی بیشتری از طریق برجام به‌دست آید، می‌توانیم امیدوار باشیم که فشارهای تورمی کاهش یابد و بخش مسکن نیز آرامش بیشتری خواهد داشت. در کل اما در فضای بازار مسکن نه انتظار افزایش قیمت شدید مسکن مانند آنچه در دو، سه سال گذشته شاهد بودیم، اتفاق خواهد افتاد و نه ریزش قیمت‌ها و سقوط که واقع‌بینانه نیست. ما پیش‌بینی می‌کنیم که بازار از یک ثبات و آرامش نسبی به لحاظ قیمتی برخوردار شود و افزایشی را بازار تجربه کند اما به‌احتمال‌زیاد کمتر از تورم خواهد بود.»
 
ساماندهی بازار مسکن ۲۰سال طول می‌کشد
وضعیت نابسامانی در بازار مسکن ویروسی است که سال‌ها بی‌درمان مانده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: 
«طی ۳۰سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰برابر شده درحالی‌که مسکن ۱۲۰۰برابر شده است که نشان می‌دهد این بخش ذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت‌به تقاضاست. آمارهایی که از رصد کوتاه‌مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل‌اعتنا نیست؛ به‌ویژه در شرایط فعلی که معاملات در رکود به‌سر می‌برند. موقعی می‌توانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل‌توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کنیم. اساسا وقتی معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به‌عنوان شاخص اعلام می‌کنند که باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌های بلندمدت دچار اشتباه شویم.»
این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار ازسوی کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی دانست و گفت: اگر ثبات سیاسی اتفاق بیفتد، قدر مسلم بازار مسکن رشد می‌کند؛ زیرا هم حدود پنج‌میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. از طرف دیگر، وقتی نمی‌دانیم دولت آینده برنامه‌ای برای بخش مسکن دارد یا می‌تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می‌شود. اگر دولت آقای رئیسی بخواهد راه ۵۰سال گذشته را در بخش مسکن برود همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند. در ۵۰سال گذشته هیچ‌وقت قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمت‌ها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.
ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا می‌توانیم در چهار سال مشکل بخش مسکن را حل کنیم؟ گفت: خیر چنین چیزی امکان ندارد. حتی اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان شروع به احداث مسکن کنیم، بین ۱۰ تا ۲۰سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می‌کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است. ما حدود پنج‌میلیون واحد مسکونی کسری مخفی داریم که به‌شکل حاشیه‌نشینی، کپرنشینی، خانوارهای گسسته و غیره وجود دارد. این پنج‌میلیون کسری را کشورهای توسعه‌یافته هم نمی‌توانند در بازه زمانی چهارساله تامین کنند. فقط بعد از جنگ جهانی دوم بود که بعضی کشورهای اروپایی توانستند سالانه ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار واحد مسکونی بسازند که آن هم مردم کمک کردند. هیچ دولتی نمی‌تواند با اختیار و برنامه‌ریزی و بودجه خودش بیش از ۵۰هزار واحد در سال بسازد. ۹۵درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اگر بخواهیم کسری را جبران کنیم به برنامه‌ریزی وسیع و عمیقی نیاز داریم.

captcha
شماره‌های پیشین