sobhe-no.ir
833
دوشنبه، ۱۱ آذر ۱۳۹۸
7
«صبح‌نو» از ساخت‌وسازهای جدید در شهر تهران گزارش می‌دهد

تعادل بازار مسکن با ساخت‌وسازها

گزارش عارف چراغی / در حالی طبق آمار تعداد پروانه‌های صادرشده ساخت مسکن در تهران افزایش یافته که نگاهی به کوچه‌ پس‌کوچه‌های شهرها به ویژه تهران در ماه‌های اخیر هم نشان از رونق گرفتن ساخت‌وساز دارد. با این حال افزایش ساخت‌وساز درحالی رونق گرفته که همچنان وضعیت خرید و فروش مسکن در رکود است؛ اما کارشناسان این حوزه معتقدند این ساخت‌وسازها به مرور می‌تواند وضعیت بازار را تعدیل کند.

یکی از اصلی‌ترین آلاینده‌های هوا را بشناسید

فروش محرمانه موتورسیکلت‌های اسقاطی

صبح نو

«صبح‌نو» از ساخت‌وسازهای جدید در شهر تهران گزارش می‌دهد

تعادل بازار مسکن با ساخت‌وسازها

گزارش عارف چراغی / در حالی طبق آمار تعداد پروانه‌های صادرشده ساخت مسکن در تهران افزایش یافته که نگاهی به کوچه‌ پس‌کوچه‌های شهرها به ویژه تهران در ماه‌های اخیر هم نشان از رونق گرفتن ساخت‌وساز دارد. با این حال افزایش ساخت‌وساز درحالی رونق گرفته که همچنان وضعیت خرید و فروش مسکن در رکود است؛ اما کارشناسان این حوزه معتقدند این ساخت‌وسازها به مرور می‌تواند وضعیت بازار را تعدیل کند.


آخرین گزارش‌هایی که از سوی مرکز آمار ارائه شده نشان می‌دهد که در زمستان 97 واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران 25.4 درصد و در شهرداری‌های کل کشور 23.9 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن افزایش یافته است. این آمار نشان می‌هد که افزایش یکباره قیمت مسکن در 9 ماهه ابتدایی سال 97 شرایطی را به وجود آورده تا سازنده‌ها و انبوه‌سازان در اوج گرانی‌ها بر فعالیت خود در بخش ساخت‌وساز مسکن اضافه کنند؛ اقدامی که خروجی آن در تهران و کشور به ترتیب افزایش 25.4 و 23.9 درصدی صدور پروانه‌های صادرشده و احداث ساختمان را به دنبال داشته است، در حالی که روی کاغذ شاخص‌های سال 97 مربوط به ساخت‌وسازها رشد قابل‌توجهی داشته است. طی 6ماهه اول سال 98 نیز در شهر نیز تقریبا وضعیت همین‌گونه است. در مناطق مختلف تهران به خصوص در بخش‌های جنوبی شهر به واسطه تسهیلات ارائه شده از سوی بانک مسکن برای احیای بافت‌های فرسوده، تجمیع و تخریب نوسازی واحدهای مسکونی نسبت به سال گذشته به‌شدت افزایش یافته است، اما نه فقط در زمستان سال گذشته، بلکه به‌طور کلی در سال 98 این ساخت‌وسازها افزایش زیادی پیدا کرده است. این درحالی است که روزانه اخبار زیادی مبنی بر رکود و راکد‌بودن بازار مسکن می‌شنویم. بنا بر آنچه به‌تازگی اعلام شده است در مهر امسال برای ۵۵۲۴ واحد مسکونی در شهر تهران، مجوز ساخت صادر شده که نسبت به شهریور امسال و مهر پارسال به ترتیب ۲۸ و 1/5 درصد افزایش یافته است و به‌طور کلی در هفت ماهه نخست سال جاری ۳۷ هزار و ۲۲۶ واحد مسکونی بر اساس پروانه‌های ساختمانی در حال احداث بوده که نسبت به هفت‌ماهه نخست سال ۱۳۹۷ بالغ بر 4/8 درصد کاهش نشان می‌دهد. این آمار گویای رسیدن وضعیت ساخت‌وساز در تهران به حدود یک‌سوم سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲یعنی در زمان رونق بازار مسکن است، اما معاملات نیز تقریبا به همین مقدار کاهش نشان می‌دهد.

برهم خوردن عرضه و تقاضا
اما این برهم خوردن عرضه و تقاضا یک روی دیگر هم داشت. ماجرا از آنجا شروع شد که بعد از رشد افسارگسیخته مسکن که از نیمه دوم سال قبل، موج انتقادات به سمت واسطه‌های ملکی و همچنین فعالان عرصه ساخت‌وساز شدت گرفت. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در بهار ۹۸ به متری 13 میلیون تومان رسید و بیشترین رشد ماهانه از سال ۹۲ تاکنون را در اردیبهشت امسال تجربه کرد. در بعضی موارد دیده می‌شد که سازندگان به‌طور مرتب قیمت واحدهای کلیدنخورده را بالا می‌برند. برخی واحدها که ساخت آن‌ها دو سال قبل به اتمام رسیده، حالا با قیمت‌های سه تا چهار برابر به فروش می‌رسد. عمده سازندگان به دلیل انتظارات تورمی در سال قبل از فروش خودداری می‌کردند و معدود افرادی هم که می‌فروختند، کسانی بودند که در تأمین نقدینگی به مشکل برخورده بودند؛ اما نظر کارشناسان از ابتدای امسال هم این بود که روند ورود واحدهای کلیدنخورده به بازار بیشتر می‌شود؛ اگرچه در چند ماه اخیر ساخت‌وساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک‌سوم کاهش یافته و روز به روز شاهد انباشت متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمت‌ها از خرید ناتوان شده‌اند.
با این حال در شهرهای اطراف تهران نیز وضعیت ساخت‌وسازها و تقاضا مانند تهران است و در سایر شهرهای کشورهم متناسب با افزایش صدور پروانه‌های احداث،‌ این ساخت‌وسازها افزایش چشمگیری داشته است. اگرچه در دوره پنج‌ساله حضور وزیر مستعفی راه و شهرسازی، سیاست‌های وزارت راه روی تحریک و انگیزه برای تقاضا متمرکز شده بود که افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در سال 97 نتیجه آن بود، اما به نظر می‌رسد تغییر مدیریت در این وزارتخانه و توجه به بخش تولید در کنار نبود تناسب بین عرضه و تقاضا و همچنین بالارفتن قیمت‌ها، باعث شده تا بر فعالیت سازنده‌ها برای تولید مسکن اضافه شود.

طرح‌های دولت برای ساخت‌وسازها
با رفتن آخوندی، سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، به جریان‌سازی پایدار تولید مسکن و تعادل‌بخشی بازار مسکن و ورود به موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای تغییر پیدا کرد و صرف‌نظر از موفق‌بودن یا نبودن آن تا حدودی به این موضوع ورود کرد. طرح اقدام ملی ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی شهری که این روزها ثبت‌نام آن در استان‌های مختلف درحال اجرایی‌شدن است، احداث و بهسازی ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی، تکمیل طرح مسکن مهر و استفاده از زمین‌های دستگاه‌های دولتی، نظامی و نهادهای عمومی غیردولتی در قالب طرح‌های «تام کاد» و «تام فاز» و «تام اج» و بهسازی بافت‌های فرسوده از جمله برنامه‌هایی است که این وزارتخانه در بخش مسکن اعلام و تا حدودی ارائه کرده است.
اما موضوعی که سبب رونق‌بخشی به مسکن تهران می‌شود ساخت‌وساز خصوصی‌سازی است؛ اگرچه فعالان بخش مسکن می‌گویند که دیگر خبری از سودهای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی در ساخت‌وسازها نیست و هر بار که پروژه‌ای به اتمام می‌رسد، به دلیل شرایط تورمی و انواع هزینه‌ها مجبورند پروژه بعدی را کوچک‌تر تعریف کنند. با این حال هنوز هم مسکن‌سازی می‌تواند دست‌کم ۳۰ تا ۴۰ درصد سود داشته باشد که البته تورم عمومی گاهی از آن‌ها جلوتر حرکت می‌کند. البته در سال جاری در بعضی موارد هزینه‌های ناشی از عوارض شهرداری تا ۳۰۰ درصد افزایش یافته است. به گفته کارشناسان مسکن، سازندگان قدیمی یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل بالا‌بودن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عطای این ساخت‌وسازها را به لقایش بخشیده‌اند.
با این حال آقای محمدحسن علمداری، مدیر امور اعتباری بانک ‌مسکن درباره آخرین وضعیت تسهیلاتی که به انبوه‌سازان اختصاص می‌یابد، گفته است: در حال حاضر افزایش سقف تسهیلات انبوه‌سازان در دستور کار بانک مسکن قرار ندارد؛ هم‌اکنون در تهران، انبوه‌سازان حرفه‌ای و سازندگانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند 
به ازای هر واحد ۱۷۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت دریافت می‌کنند که سود بازپرداخت آن نیز ۱۸ درصد است. به هرحال کارشناسان مسکن می‌گویند که در شرایط فعلی کشور به تولید سالانه دو میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ حال آنکه اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حد ایده باقی مانده یا طرح اصلی آن‌ها که مسکن ملی است سالانه فقط 200 واحد مسکونی ارائه خواهد کرد. انبوه‌سازان خصوصی نیز اگر به مشکل ساخت‌وساز برنخورند احتمالا بتوانند فقط نیاز بخش کوچکی از متقاضیان را 
تامین کنند.

captcha
شماره‌های پیشین