sobhe-no.ir
484
یکشنبه، ۱۳ خرداد ۱۳۹۷
8

خبر

جهش 30درصدی قیمت بازار مسکن نگرانی متقاضیان را در پی داشته است

خانه‌ای روی آسمانخراش تورم

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن طی 30 سال گذشته در سال جاری با افزایش قیمت دلار مردم سرمایه‌های خود را روانه این بازار کردند اما همین که تا حدودی تب‌وتاب بازار ارز فروکش کرد، مجدداً این سرمایه‌ها روانه بازار مسکن شد و نتیجه آن جهش ناگهانی و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مسکن بود. تا کنون در 30 سال گذشته تجربه این شدت از جهش قیمت را در ماه‌های ابتدایی سال نداشتیم. اواخر سال گذشته و نیز ابتدای سال جاری شاهد افزاش قیمت دلار و ارز بودیم. از آن جا که قیمت دلار یکی از عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن محسوب شده و نیز از آنجا که ارز و مسکن، هر دو اقتصادهای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، افزایش قیمت دلار و رکود خرید و فروش دلار، تأثیر مستقیم بر بازار و قیمت مسکن خواهد داشت.

صبح نو

جهش 30درصدی قیمت بازار مسکن نگرانی متقاضیان را در پی داشته است

خانه‌ای روی آسمانخراش تورم

جهش بی‌سابقه قیمت مسکن طی 30 سال گذشته در سال جاری با افزایش قیمت دلار مردم سرمایه‌های خود را روانه این بازار کردند اما همین که تا حدودی تب‌وتاب بازار ارز فروکش کرد، مجدداً این سرمایه‌ها روانه بازار مسکن شد و نتیجه آن جهش ناگهانی و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مسکن بود. تا کنون در 30 سال گذشته تجربه این شدت از جهش قیمت را در ماه‌های ابتدایی سال نداشتیم. اواخر سال گذشته و نیز ابتدای سال جاری شاهد افزاش قیمت دلار و ارز بودیم. از آن جا که قیمت دلار یکی از عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن محسوب شده و نیز از آنجا که ارز و مسکن، هر دو اقتصادهای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، افزایش قیمت دلار و رکود خرید و فروش دلار، تأثیر مستقیم بر بازار و قیمت مسکن خواهد داشت.

متقاضیان غیر مصرفی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری‌های خود را در بازار ارز انجام خواهند داد و همین امر موجب کاهش خرید و فروش و ایجاد نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.

جهش دلار
آقای فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان به تیتر شهر گفته است: «از ابتدای سال جاری، بعد از این که بازار در تب‌وتاب رونق سال گذشته بود ناگهان مشاهده کردیم دلار جهش غیرمتعارف پیدا کرد و از آن جا که بازار ارز همسو با بازار مسکن است؛ بنابراین تأثیر خود را ابتدا بربازار مصالح ساختمانی گذاشت و قیمت مصالح ساختمانی افزایش قابل توجهی یافت؛ به‌تبع آن قیمت مسکن نیز با افزایش مواجه شد.»
او با یادآوری این که بازار مسکن و بازار ارز رابطه معکوس دارند، اضافه کرد: «با افزایش قیمت دلار مردم سرمایه‌های خود را روانه این بازار کردند اما همین که تا حدودی تب‌وتاب بازار ارز فروکش کرد، مجدداً این سرمایه‌ها روانه بازار مسکن شد و نتیجه آن جهش ناگهانی و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مسکن بود. تا کنون در 30 سال گذشته تجربه این شدت از جهش قیمت را در ماه‌های ابتدایی سال نداشتیم.»

افزایش 60 درصدی قیمت شن و ماسه
به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تعدادی از مصالح فروشان در بهمن‌ماه سال گذشته افزایش قیمت داشتند و برخی دیگر نیز در ابتدای امسال قیمت‌های خود را افزایش دادند. او در این باره توضیح داد: «برای مثال در اردیبشهت‌ماه امسال در حوزه مصالح سنگی یا همان شن و ماسه افزایش قیمت حدود
60 درصدی داشتیم.
مگر چه اتفاقی در اقتصاد کشور رخ داده که ماسه تولید داخل یک شبه افزایش قیمت 60 درصدی
پیدا می‌کند.»
او با اشاره به عدم ثبات اقتصادی کشور ادامه داد: «نوسانات شدید قیمت ارز باعث شده مردم از کاهش ارزش پول ملی نگران شده و جهت حفظ ارزش سرمایه‌های خود وارد بازار دلار و سکه شدند. در نتیجه قیمت مصالح ساختمانی بر ارزش ساختمان‌های قدیمی و نوساز به یک میزان تأثیرگذاشته است.»

رکود شدید در انتظار بازار مسکن
او ادامه داد: «در بحبوحه رونق بازار مسکن پیش‌بینی کردم چنانچه قیمت مسکن غیرمتعارف افزایش پیدا کند دچار رکود تورمی خواهیم شد. الان نیز در پی این افزایش بی‌ضابطه قیمت‌ها، یک دوران رکود شدید را خواهیم داشت که نه به نفع تولیدکننده و سازنده است و نه به نفع خریداران. ایده‌آل‌ترین شرایط برای تولیدکننده شرایط ثبات است. اکنون با از بین رفتن این ثبات هم تولیدکننده و هم خریداران در شرایط بحرانی قرار گرفته‌اند.»

پیامدهای منفی جهش قیمت مسکن
ثبت جهش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه سال جاری که طی 6 سال گذشته، بی‌سابقه بود جدا از اینکه پیش‌بینی‌های مسوولان و کارشناسان بازار مسکن مبنی بر رشد قیمت مسکن با شیب ملایم را نقش برآب کرد، نگرانی‌ها درباره آینده قیمت مسکن طی نیمه اول سال جاری را نیز افزایش داد. این رشد افسارگسیخته در قیمت مسکن به‌ویژه در برخی مناطق (به‌ویژه مناطق 2، 4 و 5) که با رشدی 50 تا 70درصد همراه بود، پیامدهایی را هم به همراه داشت. افزایش قیمت مسکن به‌ویژه در اردیبهشت‌ماه تعمیق رکود مسکن را به همراه دارد، با رشد قیمت‌ها و تداوم آن، قدرت مالی خانوارها کاهش می‌یابد و همین موضوع حجم معاملات را طی ماه‌های آتی کاهش می‌دهد و مجموع این عوامل یعنی رشد قیمت و کاهش قدرت خرید، عمیق‌تر شدن رکود مسکن را درپی دارد.
البته ناگفته نماند که تبعات منفی افزایش قیمت مسکن تنها در عمیق‌تر شدن رکود خلاصه نمی‌شود و رشد قیمت‌ها در برخی مناطق پرمشتری پایتخت، متقاضیان خرید از این مناطق و همچنین مستأجران ساکن در این مناطق را ناچار کرد که با کاهش سطح توقعات خود گزینه‌های دیگری را مناطق پایین پایتخت در نظر بگیرند. پیامد سومی که افزایش قیمت‌ها را به همراه دارد رشد دفاتر مشاور املاک در سطح شهر و به‌ویژه در مناطق پرتقاضا برای خرید مسکن است البته همواره رابطه‌ای دوطرفه میان حضور دلالان و واسطه‌گران با افزایش قیمت مسکن وجود دارد و همان‌گونه که با افزایش قیمت مسکن واسطه‌گران فضا را برای جولان بهتر می‌بینند و شاهد رشد قارچ‌گونه دلالان هستیم، حضور بیشتر دلالان و بازارگرمی آنها رشد قیمت مسکن را هم به همراه دارد.

رشد قیمت اردیبهشت‌ماه
برابر با تورم یک سال
آقای مهدی روانشادنیا، عضو هیأت‌مدیره سازمان نظام مهندسی تهران هم به تبعات منفی رشد قیمت مسکن در ماه‌های گذشته بر بازار مسکن اشاره می‌کند و درباره افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته به «فارس» می‌گوید: «رشد قیمت مسکن در پنج سال کمتر از تورم بوده، اما رشد 2/8درصدی قیمت در اردیبهشت‌ماه به اندازه تورم یک سال است.»
او درباره علت افزایش قیمت مسکن اظهار می‌کند: «رشد 2/8درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نسبت به فروردین‌ماه قطعاً به خاطر هجوم مردم برای خرید مسکن بوده است، هر چند این رشد قیمت به‌خاطر ایجاد جو روانی، رشد نرخ ارز و رشد برخی نهاده‌های مسکن می‌تواند باشد.»
روانشادنیا درباره تبعات رشد قیمت مسکن از ابتدای سال جاری می‌گوید: «قطعاً به دلیل قیمت‌های کاذب به وجود آمده، بازار مسکن در ماه‌های آتی و در نیمه دوم سال وارد رکود عمیق خواهد شد و عده‌ای در دامن زدن بر رشد قیمت‌ها نقش دارند. رشد قیمت مسکن در مناطق 2، 4 و 5 قابل ملاحظه بوده است، اما در همین مناطق هم کاهش 17درصدی معاملات گزارش شده است.»

کوچ متقاضیان به مناطق کم‌برخوردار
روانشادنیا معتقد است که رشد قیمت مسکن در این مناطق باعث شده تا متقاضیان خرید از این مناطق کوچ کرده و به مناطق پایین‌تر مهاجرت کنند و در این مناطق به دنبال خرید مسکن باشند و ادامه می‌دهد: «زمانی که قیمت مسکن در مناطق 4 و 5 به یک‌باره افزایش و قدرت خرید کاهش می‌یابد، متقاضیان مسکن برای حفظ قدرت خرید مجبور هستند که برای خرید مسکن به مناطقی که دولت تسهیلات با نرخ سود کمتر پرداخت می‌کند مراجعه کنند، پس مناطقی مثل مناطق 10 و 12 که دارای بافت فرسوده است و تسهیلات با نرخ سود 6درصد اعطا می‌شود بهترین گزینه می‌تواند باشد.»
او می‌گوید: «اصولاً در هیچ جای دنیا مکانیسم کنترل قیمت و نظارت قیمتی نتوانسته مفید باشد، چراکه با این اقدام بازارهای ثانویه و قیمت‌های دوم و سوم ایجاد می‌شود و اتفاقاً موجب کاهش عرضه مسکن می‌شود. دولت در این وضعیت باید مردم را از طریق رسانه‌ها آگاه کند که برای خرید مسکن آن هم برای یک‌سری مناطق خاص هجوم نبرند و موجب ایجاد حباب قیمت مسکن نشوند البته به دلیل افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی خرید مسکن را بهترین کار برای حفظ سرمایه و حفظ ارزش پولی خود می‌دانند و برای آن هم نمی‌توان کاری انجام داد.»

عرضه و تقاضا
دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن درباره وضعیت و چرایی تلاطم بازار مسکن به روزنامه «صبح نو» می‌گوید: «طبیعت بازار مسکن به نحوی است که همیشه این بازار با چرخه‌های متناوب رکود و رونق مواجه می‌شود، چرا چنین چرخه‌ای رخ می‌دهد توضیحی دارد. ریشه این اتفاق به این موضوع برمی‌گردد که فرض کنید در مقطعی هستیم که در بازار تقاضای بیشتری وجود دارد و بازار با کمبود مواجه است، طبیعی است که قیمت مسکن بالا برود و سرمایه‌گذاری در این بازار افزایش یابد.»
او ادامه می‌دهد: «با این شرایط سرمایه‌گذاران هم وارد این بازار می‌شوند تا سود کسب کنند، از روزی که وارد بازار می‌شوند تا زمانی که ساختمان بسازند و عرضه کنند دو یا سه سالی طول می‌کشد که این موضوع باعث می‌شود تقاضا افزایش یابد اما عرضه کم است، در این زمان قیمت‌ها همچنان با افزایش روبه‌رو می‌شود.»
سلطان محمدی اضافه می‌کند: «پس از عرضه این واحدهای مسکونی به بازار، با توجه به میزان تقاضا قیمت‌ها بالا رفته و قدرت خرید را کاهش می‌دهد. حالا شرایطی ایجاد شده که خانواده توان خرید را ندارد. به همین علت چنین وضعیتی که معمولاً دو سالی هم طول می‌کشد باعث می‌شود تا بین خریدار،
عرضه‌کننده و سازنده در حوزه مسکن مشکل ایجاد شود.»

رکود سه ساله
کارشناس و فعال بازار مسکن با اشاره به رکود بازار مسکن در سال‌های گذشته، می‌گوید: «در اواسط سال ۹۲ تا اواخر سال ۹۵ بازار مسکن با رکود مواجه بوده و در طول این سال‌ها میزان تولید مسکن کاهش پیدا کرد به صورتی که از ۸۰۰ هزار واحد در سال ۹۲ به ۴۰۰ هزار تا واحد در سال ۹۵ رسید، کاهش عرضه باعث شد تا با فشار بر قیمت، شاهد رشد آن باشیم و انتظار هم می‌رفت که از سال ۹۶قیمت‌ها افزایش
پیدا کند.»
او ادامه می‌دهد: «این افزایش با کندی صورت می‌گرفت و از اواسط سال 96 افزایش‌ها شتاب بیشتری گرفت و خریداران احساس کردند که خب حالا که قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و تورم کاهش یافته بهتر است پول‌هایی را که در بانک داشتند خارج و در این بازار سرمایه‌گذاری کنند.»
سلطان محمدی معتقد است: «این اتفاق باعث شد تا قیمت‌ها افزایش یابد و همزمان با این افزایش قیمت صدور پروانه‌ها هم رشدی سریع یابد. تا این پروانه‌های جدید هم وارد بازار شود 2 تا 3 سال طول می‌کشد و همین موضوع باعث افزایش تقاضا و کاهش عرضه در بازار و افزایش قمیت‌ها خواهد شد. در حالی‌که عرضه کافی نیست یعنی با رونقی خواه یا ناخواه مواجه می‌شویم.»

دولت سهمی در بازار مسکن ندارد
او در پاسخ به این سؤال که آیا حضور دستگاه‌های نظارتی و تعیین قیمت مسکن از سوی دولت امکان‌پذیر است یا نه، توضیح می‌دهد: «بازار مسکن به شکلی است که در ۲۰ سال گذشته با درآمد و تورم کشور سازگاری داشته و امروز هم در کوتاه‌مدت نه ولی در بلند‌مدت این هزینه‌ها تقریباً به یک میزان می‌رسد.»
او تأکید می‌کند: «تعیین قیمت نمی‌تواند برای طولانی مدت مؤثر و کاهنده قیمت باشد، حتی اگر ابزارهای آن را داشته باشیم. ابزارها در دست مردم و سازنده‌هاست و دولت سهم ناچیزی یا بهتر بگویم هیچ سهمی در این بازار جز چند خانه سازمانی ندارد. دولت ابزار زیادی برای مداخله در این بازار ندارد و به فرض که داشته باشد بازهم اگر رشد اقتصادی درگیر تورم باشد رشدی صورت نمی‌گیرد و عرضه کمتر می‌شود، دولت باید نوسانات را
کاهش دهد.»
بازار مسکن در شرایط آشفته‌ای به سر می‌برد و کسی هم نمی‌داند که چه باید کند، در این میان بیشترین آسیب به کسانی وارد شده و می‌شود که خانه به دوش‌اند و هر سال باید جای جدیدی را اجاره کنند. افزایش بی‌رویه و چشمگیر کرایه‌ها و قیمت خرید مسکن این روزها بازاری شده که بر دست مردم داغ گذاشته است.

 

captcha
شماره‌های پیشین