309
یکشنبه، ۱۲ شهریور ۱۳۹۶
8

خبر

رشد هیجانی سکه و افزایش زیرپوستی مسکن

بمب بانکی در بازار ترکید

دیروز با اجرای بخشنامه بانک مرکزی، نرخ سود سپرده‌های بلندمدت ۱۵ درصد و کوتاه مدت ۱۰ درصد شده است؛ در این بین اگرچه طی روزهای گذشته، بانک‌ها تا می‌توانستند با روش‌های جذاب، سپرده‌های در دست مردم را جمع کردند، اما به هرحال هنوز هم بودند افرادی که یا به دلیل شلوغی شعب بانک‌ها یا به دلایل دیگر، سپرده‌های کوتاه مدت خود را به رغم فشار بانک‌ها، به سپرده‌های یکساله تبدیل نکردند.

صبح نو

رشد هیجانی سکه و افزایش زیرپوستی مسکن

بمب بانکی در بازار ترکید

دیروز با اجرای بخشنامه بانک مرکزی، نرخ سود سپرده‌های بلندمدت ۱۵ درصد و کوتاه مدت ۱۰ درصد شده است؛ در این بین اگرچه طی روزهای گذشته، بانک‌ها تا می‌توانستند با روش‌های جذاب، سپرده‌های در دست مردم را جمع کردند، اما به هرحال هنوز هم بودند افرادی که یا به دلیل شلوغی شعب بانک‌ها یا به دلایل دیگر، سپرده‌های کوتاه مدت خود را به رغم فشار بانک‌ها، به سپرده‌های یکساله تبدیل نکردند.

در این میان، از صبح دیروز(شنبه یازدهم شهریورماه) که کاهش نرخ سود رسماً در شبکه بانکی اجرایی شده است، بازار سکه با هیجانات شدیدی مواجه شده؛ اگرچه بازار آزاد تهران، دیروز را با افزایش اندک قیمت سکه آغاز کرد، اما در ساعات پایانی معاملات(۱۵:۳۰) قیمت سکه تمام بهار آزادی طرح جدید با ۲۷ هزار تومان افزایش و طرح قدیم با ۲۵ هزار تومان افزایش مواجه بوده است. در عین حال هر نیم سکه ۱۳ هزار تومان، ربع سکه ۶ هزار تومان و سکه یک گرمی ۲ هزار تومان افزایش را نشان می‌دهد. بر این اساس قیمت هر قطعه سکه تمام بهار آزادی طرح جدید در ساعت (۱۵:۳۰) دیروز یک میلیون و ۲۵۳ هزار و ۳۰۰ تومان، سکه تمام بهار آزادی طرح قدیم یک میلیون و ۲۳۲ هزار تومان، نیم سکه ۶۶۱ هزار تومان، ربع سکه ۳۸۴ هزار تومان و سکه یک گرمی ۲۵۲ هزار تومان است.
خبرگزاری «تسنیم» در این باره نوشت: درحالی دولتی‌ها همچنان توپ خانه‌های خالی را به زمین انبوه‌سازان می‌اندازند که قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شمالی تهران در سال‌های اخیر با شیب تُندی افزایش یافته به طوری‌که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این مناطق حدود ۱۹ میلیون است.

بن بست ارزانی مسکن
چند وقتی است موضوع خانه‌های خالی از سکنه به ترجیع‌بند برخی مسوولان و مدیران دولتی تبدیل شده است. آن‌ها عامل وجود این خانه‌ها را انبوه‌سازان معرفی کرده و می‌گویند: انبوه‌سازان به جای این‌که در بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری کنند به دنبال ساخت و ساز در باغ‌ها هستند و این مسأله باعث و بانی وجود حدود سه میلیون خانه خالی در کشور است.
مدیران وزارت راه و شهرسازی با انتقاد از رویکرد انبوه‌سازان، به آنها توصیه می‌کنند به جای ساخت و ساز در مناطق یک و دو پایتخت سرمایه‌های خود را به سمت بافت‌های به قول آنها نارکارآمد یا همان فرسوده تغییر مسیر دهند. در این بین انبوه‌سازان همواره با تأکید بر این‌که مقصر وجود خانه‌های خالی نیستند، می‌گویند این ریل‌گذاری اشتباه دولت بوده که باعث رکود مسکن و خالی از سکنه شدن واحدهای مسکونی شده است. در این مناطق قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به طور میانگین 19 میلیون تومان است. بر این اساس قیمت یک واحد مسکونی 56 ساله 131 متری واقع در حصار بوعلی 18.3 میلیون تومان است. ارزش کل این واحد 2.4 میلیارد تومان است.
واحد 186 متری نوساز با پارکینگ و انباری واقع در امام زاده قاسم با قیمت هر مترمربع 20 میلیون و مجموع 3.7 میلیارد تومان در فایل فروش قرار گرفته است.
در ولنجک واحد 210 متری نوساز 4.2 میلیارد تومان قیمت دارد. هر مترمربع این واحد دارای انباری و پارکینگ 20 میلیون تومان است. در تجریش یک واحد نوساز 180‌متری 3.4‌میلیارد‌تومان (قیمت هر متر‌مربع 18.8‌میلیون‌تومان) قیمت گذاری شده است.
قیمت واحدهای مسکونی در منطقه دو هم تنه‌به‌تنه نرخ‌های مسکن در منطقه یک می‌زند. یک واحد نوساز 187 متری واقع در سعادت‌آباد 3.5 میلیارد تومان یعنی برای هر مترمربع حدود 18.7 میلیون تومان است. قیمت واحد 240 متری 22 سال ساخت با پارکینگ و انباری 4.2 میلیارد تومان تعیین شده است. هر متر مربع از این واحد مسکونی برای خریدار حدود 17.4 میلیون تومان آب می‌خورد. در منطقه 3 نیز هر مترمربع واحد نوساز حدود 19 میلیون تومان است و با وام 160 میلیون تومانی زوج‌های جوان می‌توان در این منطقه حدود 8.4 مترمربع واحد مسکونی خریداری کرد. قیمت یک آپارتمان نوساز 230 متری در دروس 4.5 میلیارد تومان تعیین شده، واحد یک سال ساخت 158 متری در همین منطقه نیز بیش از 2.8 میلیارد تومان قیمت دارد. یعنی متری حدود 18 میلیون تومان.

مثل ماجرای 94
براساس ابلاغیه اخیر بانک مرکزی به نظام بانکی که از روز گذشته لازم الاجرا شد، نرخ سپرده یک سال بانکی نمی‌تواند بالای ۱۵ درصد باشد. بانک مرکزی همزمان نرخ جریمه اضافه برداشت را هم کاهش داده و به نرخ وسوسه انگیز ۱۸ درصد رسانده است.  سؤال مرکزی آن است که آیا بانک مرکزی موفق خواهد شد؟
این برنامه به لحاظ منطق کمابیش شبیه به برنامه کاهش غیر دستوری نرخ سود در سال ۹۴ است. با این تفاوت که بار قبل مداخله بانک مرکزی در بازار بین بانکی بود و این بار رسماً از طریق اضافه برداشت انجام می‌شود. بار قبل بنا بود مداخله بانک مرکزی منوط به اصلاح رفتار بانک‌ها باشد و این بار هم کلی و مبهم، استفاده از خط اعتباری شیرین ۱۸ درصدی منوط به رعایت ضوابط بانک مرکزی دانسته شده است. برنامه کاهش غیر‌دستوری نرخ سود یک شکست تمام عیار بود. ۲۵ هزار میلیارد تومان پایه پولی صرف مداخله بین بانکی شد ولی در عمل نرخ سپرده و نرخ تسهیلات در مقابل کاهش مقاومت کردند. طرح نیمه کاره رها شد و نرخ بین بانکی رو به اوج رفت و حتی زمانی به ۲۹ درصد هم رسید.
نرخ سود بالا دو مؤلفه مهم دارد؛ رقابت بین بانک‌ها و عدد بزرگ دارایی منجمد در ترازنامه آن‌ها. راه حل سال ۹۴ و ۹۶ مبتنی بر ایجاد راه تنفس جاری برای مدارا با عدد دارایی منجمد از یک طرف و برخورد دستوری (اجماعی!؟)برای کاهش رقابت از دیگر سو بوده است.
در تجربه ۹۴ سایز عدد دارایی منجمد آن‌قدر بزرگ بود که تزریق ۲۵ هزار میلیارد تومانی صرفاً معادل پاشیدن آب به ظرف داغ عمل کرد. مداخله بیش از آن عدد، هم با توجه به برنامه تک رقمی کردن نرخ تورم، با اگر و اما مواجه بود و هم تزریق پایه پولی بزرگتر از آن، صرفاً با ارائه برنامه تعیین تکلیف دارایی منجمد مشروعیت می‌یافت که اراده سیاسی لازم برای آن وجود نداشت. درباره رقابت هم بعد از جدی گرفتن اولیه، شدت عسرت اعتباری و نیز تسلط بانک‌های خصوصی بر مقام ناظر، باعث شد آهسته و گام به گام دستورالعمل شدید بانک مرکزی فراموش شود و کار به جایی برسد که دولتی‌ترین بانک هم به سپرده‌های نه چندان بزرگ، نرخ ۲۰ درصدی را پیشنهاد دهد.
بانک مرکزی، ابتدا کلاً تخلف را محدود و موردی دانست؛ بعد علت این مسابقه، سود جدید را از سوی مؤسسات غیر مجاز معرفی کرد (با این که حجم سپرده مؤسسات غیر مجاز به موازات این برنامه رو به کاهش بود نه افزایش) و بعد عرضه اخزا(اوراق خزانه اسلامی) در بورس و نرخ بالای آن‌ها را مقصر دانست (حال آن که کل اخزای منتشره در مقابل عدد سپرده قطره‌ای در مقابل دریا بود). از دید ساکنان میرداماد همه به جز «برنامه بانک مرکزی» مقصر بودند. در ویرایش ۹۶ طرح کاهش سود که بی تعارف است و بر عکس نسخه قبلی کلمه «غیر دستوری» در عنوانش وجود ندارد، ایده جدیدی برای کنترل رقابت و دارایی منجمد وجود ندارد. حتی قانون جدیدی هم وجود ندارد، چرا که مصوبه سود ۱۵ درصدی مربوط به مدت‌ها قبل است. تنها تفاوتی که بناست وجود داشته باشد «جدی‌تر» بودن بانک مرکزی است. در واقع فعلاً دلیلی وجود ندارد که سرنوشت این طرح بعد از چهار تا شش ماه مانند طرح قبلی نباشد، مگر آن که بانک مرکزی جدیت ویژه یا بانک‌ها، پارسایی کم نظیری ارائه دهند که راستش بعید است؛ صریح آن که در میان مدت، تکرار ناکامی ۱۳۹۴ کاملاً محتمل است.

به دنبال رؤیای اثربخشی
در کوتاه مدت اثر این طرح چیست؟ بانک مرکزی سه ماه بود با روش‌های ویژه و شبه جنگی، قیمت ارز را در کانال ۳۷۰۰ نگه داشته بود. محدودیت دسترسی و چشم انداز اثر اعلام فهرست اول تحریم HR۳۳۶۴ در کنار حقیقت مصنوعی پایین بودن نرخ ارز باعث شده تلاشی پیش دستانه برای افزایش مدیریت شده نرخ ارز آغاز شود که آثار آن در بازار ارز واضح است. در‌این‌شرایط تلاش همزمان برای کاهش نرخ بهره اگر واقعی باشد طبعاً می‌تواند باعث خلل در«مدیریت شده»بودن فرایند افزایش نرخ ارز شود چنان که بخشی از قریب به هزار و صد هزار میلیارد تومان سپرده موجود با این حقیقت مواجه شود که سود بانکی ممکن است کاهش یابد و ارز در حال افزایش است، پس شانس خود را در خرید ارز امتحان کند و ناگهان آهنگ تقاضای ارز تند شود.
از طرف دیگر، بانک‌ها با استفاده از فرصت طلایی تا ۱۱ شهریورماه مردم را به تبدیل سپرده روزشمار خود به سپرده یکساله با سود امروز که بسیار بالاتر از ۱۵ است تشویق می‌کردند. این روش طبعاً یک ترمز جدی بر تلاش سیاست‌گذار در کاهش نرخ بهره است. نکته بسیار مهم حبس‌شدن مقدار مهمی از سپرده‌ها در قالب یک ساله است که از باب جلوگیری از سرریز شدن نقدینگی به بازار ارز خیلی خوب است. با فرض موفقیت بانک مرکزی و تبدیل پایدار سود به ۱۵ درصد از دیروز، سپرده ۲۳ درصدی می‌داند نمی‌تواند چرخی در بازار ارز بزند و باز گردد. در واقع این رفت و برگشت باید هزینه ابطال قرار داد ۲۳ درصدی و بازگشت با نرخ ۱۵ درصد (۸ درصد هزینه فرصت) را پر کند که به هر حال مؤلفه مهمی در تصمیم گیری صاحب سپرده است.

 

captcha
شماره‌های پیشین